依水寒

 

 

在房地产市场稳步发展的今天，不少居民将房地产作为个人投资项目之一，但是在众多的个人投资项目中，房地产真的能如人们所愿，成为人们的又一投资热点，成为当前为广大投资者盈利的重要武器吗？那么，房地产投资是否也如金融投资一样存在着不可预知的风险呢？

当前，个人的投资方向主要有房地产、储蓄、有价证券和贵金属。以下我们从价值变化、流动性即变卖性、赢利性和维护成本几个方面比较一下几种投资方式的利弊。

从价值变化方面来说，一般情况下房地产及不动产变化微小，具体要视投资环境而定；储蓄受通胀高低影响较大；有价证券容易发生变化，种类多，主要是债券和股票，其价值受政治、宏观经济、货币政策影响较大；黄金的价值变化微小。

从流动性（变卖性）方面来说，房地产的流动性一般，但要看地点决定价格高低，而且欲高价出售要等待时机，急于出售可能微利或损失；储蓄的流动性与现金等值；有价证券和黄金的流动性均较高。

从盈利性方面来说，房地产要视投资环境变化和极差地租而定；储蓄的盈利性及利息，其高低受通货膨胀影响，通胀高，名义利息也高，通胀低，名义利息也低；有价证券中债券的赢利比较稳定，股票赢利波动较大；黄金的买卖实金盈利低，但风险也低，炒作纸黄金(标准合约)相对盈利高，但风险较大。

从维护成本来说，房地产的维护成本包括物业管理和维修费，交易税金 ；储蓄的维护成本为许多国家正在开征的储蓄税；有价证券在买卖时会有一定的交易成本，如税收和手续费；黄金中实金的维护成本高，而纸黄金，如标准合约的维护成本低。

综上所述，从长期看，房地产较之其他投资来说，具有很大的实用性，如果购买时机、价格和地区比较合理，也具有一定的升值潜力。

但是对于当前居高不下的房价，房地产是否还有升值的空间，房地产价格是否会回落是人们对于房地产投资能否确定信心的关键。

当今，房地产已经成为税收的主要来源之一，成为地方经济的重要支柱，而建筑成本增加，配套材料成本增加，建筑工人工资不断上涨，经济杠杆的调控增进了居民的消费信心，并且随着环渤海经济的不断发展，外来人口和外籍人口在天津置业的不断增加，以及国际资本的进驻，都助推了房地产市场的快速涨价。

我们的水岸公馆项目，地处梅江南心域，是天津市的上风上水之地。梅江南的价值毋庸置疑，由它引领的临湖而居的生态居住环境在天津乃至全国都赫赫有名，早已成为媒体和其他地产商追捧和效仿的对象，也早已成为天津市民和来天津安家置业的外籍人口公认和向往的富人区和最益居住的纯生态居住区，它的不可复制性造就了梅江南地段升值的巨大潜力。水岸公馆，梅江南的地标建筑，坐揽52万平米湖面的最佳景观位置， 超低的建筑密度和容积率换来了更多的绿化面积和更舒适的观景空间。短进深大面宽、垂直低密度和精装挑空大堂的领先设计更使她在房地产市场永葆流行而不落伍。

因此，从水岸公馆的地理位置和环境资源的稀缺性来说，她的价值有很大的上升空间，并且在以后的几年中，她的变卖性或者说流动性甚至盈利性会一直持续走高，这就给投资水岸公馆带来了利好的前景。

作为水岸公馆的投资，大部分人群都会考虑公馆的投资收益率。大梅江地区，不仅是天津富人区的标地，而且交通发达。近几年来，越来越多的外资企业在天津投资，这就使得由更多的外籍企业负责人在天津短期居住，梅江南居住区必然成为他们作为第二故乡的最宜居住地。水岸公馆以其宽敞的住宅尺度、领先的户型设计、低密度的空间环境、全方位的物业管理吸引了大部分投资客群用他们的犀利的投资目光关注着水岸公馆，这里必将成为涉外租赁投资的最佳选择，从而决定了水岸公馆的高租金收益率。

那么，对于房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三点可以帮助投资者分析投资收益率。  

第一，租金乘数小于12。租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式。租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入，应小于12。如果超过12倍，很可能会带来负现金流。不过，此种方法的缺点是，并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

第二，8—10年收回投资。投资回收期这种方法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。

第三，15年收益看回报。如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，那么该不动产物有所值；如果该房产的年收益×15年>房产购买价，该不动产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年房产购买价，那该不动产价值已高估。

如果投资者是按揭贷款购房，并将房屋出租，那么最简单易行评估是否有收益的方式是计算收益率是否高于当期的贷款利率。年租金收益率＝年租金净收益／房产投资总额，若高于当期贷款利率（现行利率为7.56%）则适于该类贷款投资者。

虽然房地产市场目前形势一片大好，但是作为投资者来说还是要针对自身的实际情况和投资项目的自身价值以及升值潜力，进行谨慎的考虑，周密的分析，才能做出最适于个人投资发展的判断。 

       永远记住，努力做好自己的事，不要患得患失，不要受环境的影响，出淤泥而不染。明确自己的目标，朝着目标努力，纵然生活再怎样捉弄，也不要愧对自己。在纷乱中理清思路，明白自己的位置，理清自己的思路，不要留有任何遗憾。乱世才能出英雄。

梅江南，经历7年的建设开发，已经毋庸置疑的成为了天津的坐标，成为了生态城区的标志，占领了生态、和谐可持续发展居住区域的王者地位。

“发觉地段的气质，创造永恒的建筑作品”是最初的规划理念。梅江南地区总面积240公顷的土地，70%以上是水面，她是天津少有的几块原生态自然湿地，其蕴含的生态价值和环境价值是任何一处人造景观所难以比拟的，所以在开发过程中，更注重的是对自然资源的保有和适度开发精神。在整个规划蓝图中，最重要的便是对"水"这一自然主题的完美运用。在现代都市喧闹忙碌的生活环境和拥挤密集的人流建筑中，还能寻觅到一片52万平方米的水面，去调节生态、陶冶生活，而梅江南恰恰拥有一片这样难得的清澈水域。所以，水就是梅江南的灵魂，水就是梅江南传奇的源头。

以水为源，水的气质，通过一个个浪漫景色或者景象，延续着梅江南的传奇。水岸是梅江南传奇的载体，它强调了梅江南的居住者与水环境的融合和参与性，它是湖与人对话的媒介。这里独特的水循环系统，使得每一幢住宅都能与水得到紧密联系，并且通过对人体动线的立体布局，使得整个区域达到了依水而居、因水而动的独特生活图景。加之湖岸码头，水景酒店，滨湖绿地的相映相辉，梅江南的传奇色彩越发的神秘、美妙。

梅江南的传奇更需要原始的映衬。这里保持了近7000平方米的原生态岛屿景观，他们是湖岸线上不同位置的聚焦点，也是泛舟于湖面上星罗的航行景象。每座山丘状岛屿都被植被掩映，天然石块和湿地占据其中，创造出了自然、浓密的生态环境。这里是野生动物的自然栖息地，它们见证了梅江南的传奇。

传奇也需要历练。梅江南承载了太多居住在喧嚣的大城市中的人们的梦想，人们期许的生态、和谐、自然在这里一一得以实现，然而对她更高的要求摆在眼前。梅江南的传奇能否得以传承，关键在于她的可持续性。梅江南今天的发展向人们印证了一个事实，那就是梅江南的传奇是不可复制的，随着开发的逐步完成，梅江南在生态环境、人文素质、居住品质、事业传承等各个方面无不体现出她的可持续发展。

梅江南的传奇在延续，梅江南的传奇在发展，梅江南终将成为有着她自己独特风格与气质的神话。

人的一生难免犯错，但是我们不必去追问他是否知错能改，也不需要用别人的错误来惩罚自己，我们需要做得是宽恕，是包容。给别人机会，让他改正，同样也是给自己机会，让自己重新认识人生，认识社会，认识社会上的种种险恶，让自己更懂得宽恕与包容。用如湖般的平静去面对险恶，用如海般的澎湃去迎接挑战。

摘自中国房地产策划网

      虽然流鼻血不止，大夫说要手术，估计他是在吓唬我，赚钱吗，谁跟钱过不去呢，能严重就严重的说。但是我是不会被吓倒的。就不做！！！看能流多久！工作也在顺利的展开，虽然疲惫不堪，连着两天都是每天12 小时的工作量，前一阵子的前期准备没有白费，累点也值得了。

      头发这次真的变成卷卷的了，比原来觉得成熟了，竟然有人说妩媚，FT！不是我想象的样子，但是凑合看吧，新的发型，就是会有新的开始，呵呵，期待明天更美好。